香港樓市｜瑞銀：減P是中秋禮物 3.7萬壓抑需求+4萬億定期存款釋放 利樓價回穩
▲ 香港樓市｜瑞銀：減P是中秋禮物 3.7萬壓抑需求+4萬億定期存款釋放 利樓價回穩
- 瑞銀料今年餘下時間，香港住宅樓價可止跌回穩
- 按息今年有望與租金回報看齊，定期存款資金回籠或令部分家庭「轉租為買」
美國聯儲局大手減息0.5厘，市場原料香港銀行大機率按兵不動，但最終決定下調最優惠利率（Prime rate， P）達0.25厘。瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉團隊最新分析報告形容，港銀出乎意料減息是對香港住宅樓市的「中秋禮物」。瑞銀分析，從2022年第三季開始的香港加息周期，約有37,000個買樓需求受壓抑，而近3年香港銀行體系增加4萬億港元定期存款，當需求和定期存款資金釋放，都有利香港樓市成交和價格回穩。
瑞銀維持預測，2024年香港樓價全年下跌5%，以目前樓價年內已跌7%，反映該行料餘下時間樓價將回穩或輕微回升。
瑞銀：香港按息明年降至2.90厘 短期買樓「負利率回報」有望結束
瑞銀指出，美國聯儲局2022年起的加息周期累計加息5.25厘，而香港同期按揭利率約升2.62厘。如今，美國減息0.5厘，香港按息實質即減0.25厘，兩者維持50%的走勢關係。若以最新利率期貨反映的市場共識，美國至2025年底將再減息1.95厘，香港按揭利率將會從目前約3.88厘回落至2.90厘。
若單計今年走勢，若銀行再減P 0.25厘而住宅租金回報維持在3.5厘，樓市維持近兩年的「負利率回報（negative carry，即租金不及供樓支出）」將在年內結束。
近兩年3.7萬買樓需求受壓 近3年香港額外增4萬億港元定期
瑞銀分析，從2022年第三季至今年首季，香港住宅樓市每季平均成交量只有8,400個，遠低於2020年第四季至2022年第二季的平均14,000個。以兩者差距計算，該行因而推算市場約有37,000個受壓抑需求。
瑞銀形容，這對於住宅樓市年內銷量而言是相當可觀的數量，參考港府減印花稅的效用，估計未來兩、三個月樓市交投量可望回升。
瑞銀指：
香港住宅樓市是處於周期性下行，減息可以幫到手。目前香港住宅租金較2018年的高峰僅低3%。換言之，香港最新樓價高位回落28%，基本上是由資本化率（Cap rate，可見相關知識）擴張所帶來。
香港租金從2023年至今上升14%，瑞銀認為，這是因為強勁人口流入，以及買家由於租金回報低於按息或定期存款利息，而延遲入市。
據金管局數據，2021年至24年香港定期存款金額上升4萬億港元，金額是2023年香港住宅樓市成交額的10倍。瑞銀指，隨利息下行和定期存款逐步釋放，部分家庭或考慮「轉租為買」，可一定程度支撐住宅樓市交投。
地產股投資方面，瑞銀重申看好地產發展商多於地產收租股。該行指，美國減息可刺激銷售和降低發展商利息支出，而收租股僅受惠於利息支出下跌，而寫字樓供應增、消費流失至境外、內地旅客消費力降都繼續困擾行業。該行的行業首選股依次為恒地 （00012） 、嘉里建設 （00683） 和太古地產 （01972） 。
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